I have impending deal with BIR. Kung matutuloy ang plano, baka mag one week stay-in workshop kami ng BIR sa isang resort just to plan the BIR-Capture of the RESPs and to train me so that REIBS/REALTER will become a Model Real Estate Firm in terms of tax-paying. Magiging accredited Professional Tax training-provider din ang REALTER.Meron akong hinihingi sa BIR. Meron na akong mga talking points na hinanda na makakabuti sa ating lahat. Gusto ko, meron tayong lahat bread and butter. Gusto ko lahat na Deed of Sale or Contract to Sell, bago yung Notarial Clause, ay meron nang boxes for the signature of Licensed Appraiser and Licensed Broker -- parang structural plan ba ng bahay merong pipirmahan ang electrical engineer, civil engineer, architect. Hindi rin pwede ma advertise for sale ang isang property pag walang Certification Clearance ng License Broker. So every now and then meron na tayong Customers.
In case of Deed of Sale or COntract to Sell, pipirma muna ang Appraiser and Broker bago dalhin sa Notaryo or sa Assessor's Office sa City Hall. Dapat ang pipirma na Broker and Appraiser ay magka-ibang tao, hindi pwede iisang tao lang. Kapag Project naman, merong box ang Consultant.
Sabi ng BIR, ang PTR ang proof na "practicing" ang isang RESP. Malapit na tayo magpapagawa ng kanya-kanyang STAMP. Ganito ang standard na laman:
Rltr. JOHN R. PETALCORIN
Real Estate Broker
PRCLic# 0010105 Exp 11/2014
HLURB#:
PTR# 0343339 Issd 1/4/2011 Manila
TIN: 000-201-443-576
Tel#: 0921-7172040 / 02-5830858
Pero hindi ibig sabihin na pag pinapirmahan sayo eh entitled ka na for Commission. Babayaran ka sa Due Diligence Professional Service mo sa pag pirma, pero separate yang Agency Agreement. Pag walang Agency Agreement between you and the Client, hindi ka entitled sa Commission.
HIGH PRIORITY eto ng PNoy Administration. Mangyayari talaga eto. Hindi Notarial Fee ang tawag. Ang term na gagamitin natin ay "Professional Due Diligence Fee". Pero tandaan ninyo, merong responsibility na kasama yan. Pag yang contract na yang pinirmahan ninyo ay sumablay, ang pumirma ang mawawalan ng license.
Let's say ang project ay wala panang HLURB License to sell, patay ang pumirma na Consultant.
Let's say ang nakalagay na Final Selling Price eh mas mababa sa Zonal Value, patay ang Appraiser nyan.
Let's say ang seller ay hindi pala yun ang true owner ng property, patay ang Broker na pumirma nya.
So, sa Due Diligence, merong parameters na Consultant lang ang gagawa, meron din parameters na Appraiser lang ang gagawa, meron din parameters na Broker lang ang gagawa. Pagdating sa presyohan ng serbisyo, gusto ko marangal na bayad, mabubuhay na may dignidad ang mga pamilya natin.
Ang list of Due Diligence responsibilities ng bawat profession ay isasama sa CodER. Noong araw, Code of Ethics lang tawag nyan sa MO 39. Obsolete na yang CodE pag pasok ng RA 9646. Kaya yan naging Code of Ethics and Responsibilities sa RA 9646 dahil dito sa List of Responsibilities na ilalagay pa lang natin. Ngayon meron na kayong hint kung papano nabuhay at na approve yang RESA after 23 years sa archive.
Ma balewala ba ang Seller? Hindi ma baliwala ang Seller. In fact mas lalong magiging convenient sa Seller kasi magiging "kampante" na ang Buyer kasi certificado na ang kanyang binebenta. Sa ngayon kasi, ang buyer ay medyo aloof kasi natatakot siya na baka lolokohin siya. Pag meron nang mandatory Due Diligence, wala nang lokohan. Pag wala nang lokohan, mag increase ang number of transactions sa market, pag dynamic ang market makikinabang tayo nyan, everybody happy.
Hindi mawawalan ng trabaho ang Colorum. Magiging Documenter, Errand, Referral Agent, Property Presenter yan sila na hindi na kailangan ng license. Pwede sila maging homy sa isang Broker or pwede rin sila maging on-call na independent contractors. Pero sabi ng BIR, with or without license, basta kumikita as service provider, DAPAT merong PTR and dapat merong Real Estate Firm (REF) na hahawak sa kanila na mag-submit ng monthly report nila sa BIR. Bilang Broker, hindi kasi tayo pwede tumayo sa pwesto natin eh, pag umalis tayo sa office natin wala nang pipirma. Ang Broker ay "taong bahay". Pag kailangan natin magpa-accredit sa isang Developer, ang tao ng Developer ang pupunta sa office natin, para silang MedRep ba na pupunta sa office ng Doctor para i-introduce sa atin ang Project nila at mag-dala ng mga fliers. Mga office ng Broker, magkakarron ng mga racks kung saan ilalagay ng mga DeveloperReps ang mga fliers ng project nila.
Sa new set-up, yang mga Developer, mga wise din yan sila, sa dami ng Brokers sa listahan nila, siguradong uunihin nila bisitahin at bigyan ng accreditation ang mga Brokers na maraming Salespersons. Pag wala kang Salespersons, siguradong hindi ka papansinin ng mga Developers. So, ngayon pa lang mag isip na kayo ng style para maka-recruit ng Salespersons kasi siguradong mag compete tayo lahat sa pag-rerecruit.
Nakikita nyo yang mga Sari-Sari Store? Diba meron yan silang mga Coca Cola na refrigerator, meron silang sponsored ng Signboards, pati mga racks nila sponsored ng mga Brands. Ganun din mangyayari sa atin mga Brokers. Mga Developers mag sponsor yan sila ng PC natin, Office Chair, mga Office Supplies, WebPage natin, Signboards, Amerikana Coat, Calling Cards, Trodat Stamps, baka nga pati kotse na mag logo ng Developer sponsor nila para lang ma-expose ang logo nila. So, huwag tayo mabahala sa gastusin sa Office natin dahil tutulungan naman tayo ng mga Developer pag mag-sipag lang tayo mag manage ng mga Salespersons na magbenta.
Kasama na yung HLURB Registration pag mag engage sa Project-Selling ang Broker or Salesperson. Meron din naman tayong mga Business Associates na hindi mag project selling. Ma cover ka lang ng PD 957 pag ikaw ay Project Seller na Broker, Salesperson, Dealer and Developer. Yung mga project sellers na Brokers and Sellers lang ang obligado ng HLURB Registration. Ako hindi naman ako Project Seller, atsaka maraming katulad ko na hindi Project Seller, hindi ko na kailangan yang HLURB, dagdag gastos lang yan.
Yang mandatory Due Diligence Certification Stamping na nilalakad ko, walang kinalaman ang PD 957 dyan, that is purely General Practitioner Responsibility.
Pero in the case of Real Estate Firm (REF) who will follow a Business Associate Scheme formation, mas efficient kung ang General Manager na ang mag-lakad ng HLURB Registration ng mga member-Associates.
No comments:
Post a Comment