QUESTION: Sir John, bakit po hindi nire-require ng mga developers ang mga ahente nila na magpa-register sa DTI and HLURB noong araw atsaka ngayon?ANSWER: dahil madali i-exploit ang mga ahente pag wala silang government protection. Wala din legal leverage ang colorum, pwede nilang denggoyin ang commission. Kumikita din sila ng malaki sa income taxes withheld na hindi na-reremit.
Grabe ang exploitation nila sa mga ahente. Pinapa-saturate buong araw ng fliers, allowance lang binibigay, walang sweldo, walang benefits. Tapos ang naka-tatak pa na pangalan sa likod ng flier eh ang ahente na walang registration/license, ehhh bawal ka ya yan under PD 975. Matagal na nilang violate yan, kasabwat na ng mga Developers ang mga Associations sa toleration ng anomaly na yan kaya hindi yan na correct.
Ngayon under RA 9646, binibigyan na ang lahat ng government protection, eto namang Developers at Association din ang nag-hahari-harian gumapang sa PRC, kaya patuloy na ma-eexploit yang mga ahente. Tingnan mo nga yang siningit nila na 120 hours trainingrequirement ng salesperson, grabe na pangwarta yan. Sino kayang ahente na gagastos para sa 120 hours training na yan; at kung developer naman ang gagastos eh mag sisimula na may utang ang ahente.
Kailangan ng reporma, kaya tayo nandito sa IPORESP. At lalaban tayo.
xxxxx
QUESTION: Sir John, ahente po ako ng developer, bakit po ang hirap bumenta?
ANSWER: Matagal ko pinag-aralan ang mga ahente sa isang Mall na tabi-tabi ang mga sales office ng developer. Hindi na-uubusan ng ahente, pero mabilis ang turn-over ng ahente. Ang ahente ay nawawala after a month or two walang benta at may bagong mukha na naman. Walang sweldo mga ahente, exploited, inuutusan lang mamigay ng flier buong araw, nangarap makabente pero zero.
Pero ang developer bumebenta. Normally kasi dumederetso ang buyer sa developer gamit ang internet. May mentality ang mga buyers na pag directa sila sa developer, makaka-discount sila ng mas malaki kasi walang ahente. Kawawa ang mga ahente sa kalakaran. Dapat magawa na natin ang reporma.
Pag nakakakita ako ng mga unregistered real estate agents na namimigay ng fliers, naaalala ko ang Cormorant Fishing, see youtube http://www.youtube.com/watch?v=QDDrz7E8-AA&NR=1
Ang cormorant fishing ay isang pamamaraan ng pangisda sa China na gumagamit ng isang specie ng duck na sumisisid sa tubig para manghuli ng isda.
xxxxx
QUESTION: Sir john, paano naman ang proteksyon ng isang salesperson pag mabagal magbigay ng commision ang kanyang broker o sa dami ng kanyang pending commission kay broker umabot sya sa decision na mag resign ,saan opisina o ahensya pwedi sya magreklamo at makukuha pa ba nya ang mga commission nya sa broker kahit sya magresign?
ANSWER: Alex, maganda yang tanong na yan. Napaka lalim ng usapin na yan at isa yan sa mga issues na pinagtakpan ng mga Associations ng mga Brokers.
Eto ang position ng mga Brokers -- merong lumang Code of Ethics ang mga licensed blokers na hindi pwede i-share ang commission to any agent who is a colorum. Article 2, Section 1. Paragraph E of the Code of Ethics says: "He should not offer or agree to pay, to split or rebate any commission, fee or valuable consideration, directly or indirectly with any person who is not duly licensed practitioner or to cooperate, assist or endorse any transaction or engagement of his services in violation of any existing law, rule or regulation."
Pero hindi makapag reklamo ang ahente kasi walang karapatan ang ahente eh dahil wala siyang registration. Pag mag-reklamo ka, the broker will invoke the Code of Ethics at lusot na siya agad.
Pwede po yan maging unfair labor practice na pwede ipa-resolve sa DOLE. Pero pag nireklamo mo yan at ikaw ay unregistered, ikaw pa ang ma-iipit for practicing without registration. Pag sinabi mo sa DOLE na hinayaan ka lang naman nila mag-operate as unlicensed, sasagutin ka ng mga Developers or Brokers na ikaw ang may responsibility na ipa-register ang sarili mo sa DTI and HLURB, and in this case ngayon sa PRC.
Merong mga halang na bituka na Brokers and Developers na malaki ang kinikita sa Cormorant Fishing na style na pag-exploit ng mga unregistered agents. Gagawin nila lahat na paraan para mahirapan ang mga ahente na makapag-register, katulad ng (1) not informing the agents about the PD957 rules and regulation of HLURB registration requirement, (2) puting an exorbitant price tag on the directory of brokers as a way to keep the information away from the public para hindi alam ng ahente kung saan mag-apply sa mga brokers, (3) etong recently insertion nila sa IRR ng RA 9646 na 120 hours ang required training ng salespersons na grabe sobrang pangwarta.
Sa entire career ko since 1998, limpak limpak na report ganyang issue non-payment of commission ang narinig ko involving Brokers and Developers. Sa sobrang dami ng report sa akin nyan, hindi ko na kayang masikmura. Kaya ako naging ganito, hell broke loose, ilalaban ko ang crusade ng karapatan ng mga Salespersons through strict and fair implementation of RA 9646. Meron akong mga programa para ma-protectionan ang mga ahente na nhindi na kailangan ng panibagong mga batas, kailangan lang i-implement ang mga existing laws and regulations.
Ako naniniwala, with all my heart, na kasama kayo mga salespersons and agents sa professionalization, hindi lang mga brokers. Naniniwala ako na mas kailangan ninyo ang implementation ng RA 9646 para ma-protectahan kayo. Napakarami ninyo, etong IPORESP automatic welcome kayo dito, may boses kayo dito.
Basahin mo ang Platform ko for AIPORESP sa http://petalcorin.blogspot.com/2010/10/my-platform-for-aipo-resp.html
Dito ko yan ipapasaok ang solution sa issues na yan. Pag ang Broker or Developer ay merong reklamo on unfair labor practices like non-payment of commission, pwede natin pa-apektohan ang Seal of Excellence ng company. With this program, malalaman ng mga agente kung saan sila magpa-accredit, siyempre pipiliin nila yung may IPORESP Seal of Excellence na Broker or Developer.
PROJECT #12 -- ADMINISTRATION OF SEAL OF EXCELLENCE. This is the institutionalization of a real estate service seal of excellence that will be administered by AIPO. This will function like an ISO Certification in the Philippine Real Estate sector. Realty companies and developers who pass the staff qualification review of AIPO will be given the right to bear the Seal of Excellence as part of their company image or profile. All brokers and salespersons of companies with this Seal of Excellence may have the Seal embroidered in their company polo-shirts and uniforms.
Pero kung kailangan ng ORDER para pabayarin ang Broker of Developer ng unpaid commission, ang DOLE ang gagawa nyang order na yan.
xxxxx
I dedicate this blog to my Facebook friends who celebrate their birthdays.
Blanka Satora, Caryle Anne Tadeo, Christine Macatangay, Devin Cameron, Devy Manlatican Remollo, Erlyn Hinojas Ramos, Fred Narvas, Jenie Salvacion, Lab Kita, Lax Olarita, Maria Amor Remollo, Mark Angelo Laresma, Mark Redillas, Marybelle Agravante-Linog, Txinnie Txaiie
If there is anything else important that I forgot to include in this article, or if you experienced a real estate transaction that is anomalous, scam, fraudulent scheme that you want me to document and expose for others to be warned, or if you want to donate to the war chest of real estate consumer rights advocacy, please feel free to email me at JohnPetalcorin@Gmail.Com. If you want to comment about this article, there is a provision for this purpose that you can find below.
Thank you so much for visiting my site. May God Bless You!
No comments:
Post a Comment